Tahliye davası hangi gerekçelerle açılabilir?

Tahliye davası derken ilk önce bir kira akdinden bahsetmek lazım. Tahliye kira akdinin, kira sözleşmesinin var olduğu hallerde söz konusu olur. Dolayısıyla ilk önce kira sözleşmesi nedir, onu bir tanımlayalım. Kira sözleşmesi bir mülk sahibinin, mülkünün, belli bir kira bedeli karşılığında kiracı diye sıfatlandırdığımız kişiye ya da kurum tarafından kullanımına kira bedeli karşılığında terk etmesidir. Biz buna kısaca kira sözleşmesi diyoruz. Burada kiracı kullanma hakkını yediemin eder, kira borcunu da ödeme mükellefiyeti altındadır. Mal sahibi de o malını o kiracının kullanımına sunmak durumundadır. Dolayısıyla muhtelif sebeplerle tahliye davası söz konusu olabilir. Eskiden bizim 6570 sayılı kira kanunumuz vardı, şimdi bu kanun kalktı, bununla ilgili hükümler borçlar kanununa kondu ve tahliye davalarını biz üstü kapalı eski deyimiyle musakkaf olan yerlerle üstü açık arsa, arazi gibi yerler olarak ayırmak durumundayız. Dolayısıyla bunların ayrı ayrı irdelenmesi lazım. Ancak bu sorudan anladığım kadarıyla güncel olan, özellikle konut, işyeri gibi musakkaf yerlerin yani üstü örtülü yerlerin tahliyesiyle ilgili bir soru. Dolayısıyla tahliye davası hangi hallerde açılabilir buna bakmamız lazım.

– Tahliye davası hangi hallerde açılabilir?

Tahliye davasının en önemli sebebi kira borcunun ödenmemesidir. Kira borcunun ödenmemesi halinde mal sahibi, kiracı hakkında gerek icra takibi yaparak gerek isterse noterden ihtar göndermek suretiyle 30 günlük ödeme süresi verir. Bu 30 gün içerisinde kira borcu ödenmezse temerrüt olmuş demektir. Sırf bu sebeple kira kontrat süresine bakılmaksızın derhal tahliye davası açılabilir. Ancak bazı hallerde ihtar çekildikten sonra kiracı gecikmeli olarak kirasını ödemektedir. İhtardan sonra kira ödenmişse biz bu ihtara haklı ihtar diyoruz. Yani temerrüt oluşmamıştır, tahliye imkanı doğmamıştır ancak haklı bir ihtar çekilmiştir. Kira dönemi içerisinde bir kere daha böyle bir ihtara sebebiyet verirse kiracı o zaman da iki haklı ihtar çekilmektedir. Bu durumda da ihtarın süresi sonunda değil kira döneminin sonunda mal sahibi isterse tahliye davası açabilir. Bunun ismi de iki haklı ihtar sebebi ile tahliye davasıdır. Bu sadece kira borcunun ödenmesiyle ilgiliydi.

– Ev sahibi kendi veya yakınlarının oturacağı gerekçesiyle tahliye davası açabilir mi?

Bunların dışında muhtelif sebeplerle de tahliye davası açılabilir. Bir, ihtiyaç sebebiyle açılabilir. Gerek iş yeri olsun, gerek konut olsun bu gibi yerlerde mal sahibinin bizatihi kendisi, eşi veya çocukları ve anne babası gibi yakınlarının ve buna damat da girer, gelin de girer, dolayısıyla bunların ihtiyaçları sebebiyle de tahliye davası açılabilir. İster işyeri ihtiyacı olsun, ister konut ihtiyacı olsun.

– Mülk ve ofis için de aynı şeyleri söyleyebilir miyiz?

Fabrika için bile söyleyebilirsiniz, hepsi için aynı şeyler geçerlidir. Bir şirket kurmuşsunuzdur, diyelim ki bir üretim yapılacaktır. Bu üretim yapılacak yere de yer aranmaktadır, sizin kendi yeriniz de kiradadır. Kiracınıza dava açarsınız, tahliye edip oraya geçersiniz. Yalnız bu ihtiyaç sebebiyle açılan tahliye davalarının bir inceliği var; bu surette karar alıp, tahliye ettirirseniz 3 yıl süreyle bir başkasına kiraya veremezsiniz. Aynı kişiye kiraya vereceksiniz ya da hangi ihtiyaç için tahliye ettiyseniz o ihtiyaç için kullanacaksınız. Bunun dışında da tahliye sebepleri var. Mesela bir tanesi; yeni inşaat, imar sebebiyle. Yani orayı yıkıp, yeniden inşaata dökmeyi düşünüyor olabilirsiniz. Bunun da projelerini hazırlayıp, taslak ettirince kiracınızın çıkması gerekir. Çıkmazsa dava yoluyla tahliye edebilirsiniz.